Прежде всего, напомним о правовой базе. Основным законодательным актом в этой области был и остается Жилищный кодекс Российской Федерации. Существуют различные статьи, регулирующие капитальный ремонт и строительные работы в жилищных комплексах. В основном они содержатся в статьях 25-29.
Недавний закон (конец 2018 года), ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые положения Закона «О жилье и местах общего пользования», является более «профессиональным».
В нем четко изложены новые правила регенерации. Это означает изменения в конфигурации помещений или расположении коммуникаций, которые необходимо внести в технический паспорт. Это означает предварительное согласование с районной (муниципальной) жилищной инспекцией.
Как и любая работа, которая может быть выполнена без предварительного одобрения или координации со стороны Секретариата, они завершают ее уже после факта. И, конечно, существует четкий перечень «преобразований», которые в принципе не могут быть осуществлены.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец планирует значительные перепланировки, связанные с внесением изменений в земельный кадастр и кадастровые архивы, планы должны быть утверждены заранее. Для этого необходимо подать заявление в региональную (муниципальную) жилищную инспекцию.
Сначала необходимо заказать технический паспорт (в ДБТ или МФЦ). Затем вам понадобится план (от утвержденной проектной компании). Когда все это будет готово, направьте в жилищную инспекцию следующие документы
- Приложение
- Технический паспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт владельца
- Все согласования, зарегистрированные в квартире
Разрешение получено через 35 дней. Работы не разрешается начинать до получения разрешения. Таковы действующие правила реабилитации. Ожидаются санкции в отношении нарушителей. После завершения работ владелец приглашает инспекцию дома и подписывает документ о том, что изменения законны.
Если у вас остались вопросы по этому поводу или вы хотите получить разъяснения по поводу правовых требований к ремонту в вашей квартире, обратитесь к своему адвокату. Сайт prav. io предоставляет юридические консультации.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямые указания на то, что вмешательство в целостность жилого пространства должно быть задокументировано и согласовано с органами власти. Например, Бюро технической переписи населения, жилищные инспекции и т.д. В противном случае на владельца может быть наложен административный штраф, а впоследствии и судебное решение.
- Принудительная легализация преобразований
- принудительное приведение дома в первоначальное состояние перед проведением капитального ремонта; или
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Дополнительную информацию о конвертации можно найти в следующих законодательных актах
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
- Санитарно-технические правила и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
Для приобретения недвижимости новому владельцу должны быть предоставлены документы на собственность, включая технический (земельный) паспорт с указанием планировки жилья. Если в документацию не внесено никаких изменений, преобразование считается незаконным. Итак, можно ли продать такую квартиру, если есть расхождения между фактическим внешним видом и документацией? Такая возможность существует.
Это необходимо изучить более подробно.
Виды перепланировок
Разделы можно преобразовать в простые разделы, выполнив следующие действия
- Демонтируйте поставляемые производителем антресоли и
- Замена ванны на душевую кабину, и
- смещение сантехнических фитингов
- несущей кладки, перенос дверных проемов в перегородках и
- перемещение разделов из одного места в другое.
- Замена дверей и окон, не связанная с изменением площади.
Комплексные изменения могут включать отдельные меры, такие как
- Перегородки, стены,.
- объединение комнаты или кухни с балконом или лоджией, и
- расширение ванных комнат и туалетов за счет кухонных зон и помещений, и
- Создание новых оконных и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- Перемещение газовых объектов и системы газоснабжения
Вопрос возможности
Наше законодательство не содержит никаких ограничений на действия в отношении незаконно заложенных квартир. Однако стоит признать, что новый владелец получает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Этот вопрос не рассматривается в документе.
Лучший вариант — обязать продавца узаконить перепланировку недвижимости и предоставить всю необходимую документацию покупателю. По сути, так и должно быть. Однако на практике не все идет по такому идеальному плану.
Поэтому существует два варианта покупки незаконно перепланированной квартиры
- Продавец соблюдает требования документации до подписания договора купли-продажи
- Покупатель осуществляет эту процедуру после государственной регистрации сделки.
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
Если покупатель соглашается приобрести квартиру без регистрации изменений в технической документации, он должен осознавать все возможные риски.
- Высока вероятность обнаружения несоответствия документам сделки, что может привести к признанию сделки недействительной.
- Дополнительные расходы на легализацию переоборудования
- Потенциальные судебные издержки, которые могут возникнуть, если перепланировка будет оспорена.
Поэтому покупатели могут потребовать снижения стоимости квартиры в связи с возможными последствиями. Опытные агенты по недвижимости говорят, что такие дома теряют до 20% своей стоимости.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать перепланированные квартиры с помощью ипотеки. Сложно, если перепланировка не узаконена. Для кредиторов такие условия являются риском, поскольку они снижают ликвидность рассматриваемой недвижимости. Банки не особенно заинтересованы в том, чтобы нести собственные расходы на утверждение модификаций.
Если ипотечный договор с банком успешно заключен и выясняется, что планировка квартиры не соответствует документации, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Поэтому в таких случаях договаривающаяся сторона не должна брать на себя риск. Продавец должен быть прозрачным и предоставлять всю информацию потенциальным покупателям, чтобы можно было правильно оценить потенциальные риски и последствия. Прежде чем обращаться в банк за ипотечным кредитом на квартиру, в которой произведена незаконная перепланировка, необходимо привести в порядок всю документацию.
В противном случае банк может отказать в выдаче кредита на недвижимость.
Санкции за незаконную перепланировку
В случае перепланировки квартиры без согласования с компетентным органом может наступить административная ответственность в виде штрафа. Сумма зависит от того, нанесла ли перепланировка ущерб имущественным интересам или здоровью других лиц. Если ущерба нет, гражданин платит штраф в размере 2 000-2 500 рублей.
При наличии ущерба наказание увеличивается до 5 000 рублей.
Кому-то эта сумма может показаться незначительной, но только тот факт, что гражданин считается привлеченным к административной ответственности, негативно сказывается на его репутации.
Есть и более серьезные дела, касающиеся умышленных действий владельца перепланированной квартиры, когда ущерб, причиненный третьим лицам, имеет большое значение. В таких случаях возможно возбуждение судебного разбирательства для возмещения причиненного материального и морального ущерба.