Можно ли продать квартиру если она в ипотеке

• Переехать в другой город и
• Принять решение о покупке другой квартиры — большей или меньшей (если вам нужны деньги);
• Финансовые проблемы: у вас нет денег для выплаты кредита и вам необходимо продать недвижимость, чтобы погасить долг перед банком.

Что значит «квартира в ипотеке»

По закону, если вы покупаете квартиру в кредит, она автоматически передается в залог банку. Это гарантирует, что вы получите свои деньги обратно. Банк имеет право ограничить право собственности до погашения кредита. Это право называется правом собственности, а собственность — ипотекой.

Как только вы купили дом с помощью ипотечного кредита, дом становится вашим. Это означает, что вы можете жить в доме и пользоваться им, но не можете предпринимать юридические действия, например, продавать его, без согласия банка. Согласие банка требуется до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Регистрация ипотеки и перехода права собственности регистрируется в Едином государственном реестре.

Эта информация проверяется покупателем до приобретения квартиры. Чтобы проверить это, зайдите на сайт Росреестра и введите кадастровый номер и площадь объекта недвижимости или полный адрес квартиры.

Если недвижимость заложена, появится запись в разделе «Права и ограничения».

Дополнительную информацию о квартирах и весах можно найти в регистрационной форме. Его можно заказать в печатном виде через интернет в местном МФЦ или на сайте Росреестра.

Эта информация обычно запрашивается покупателем недвижимости или агентом по недвижимости, чтобы убедиться в чистоте объекта.

Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита, может быть осуществлена следующими способами

• выплаты по ипотеке и устранение бремени ипотечного кредита, the
• Продажи с обращением взыскания на имущество во время сделки; и
• Продажа кондоминиума, на который обращено взыскание, со сменой владельца/арендатора; и
• Продажа кондоминиума с банковским кредитом.

Рассмотрите каждый вариант более подробно.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вы должны продать квартиру, но если у вас есть ипотечный кредит, вы должны сначала погасить долг перед банком. Если у вас меньше долгов, это легко. Вы можете взять потребительский кредит, погасить оставшийся долг, снять обременение и продать квартиру. После продажи квартиры потребительский кредит может быть закрыт.

Банки принимают минимальное участие в этой системе. Все, что вам нужно сделать, это запросить в банке точный баланс на дату, когда долг должен быть погашен, и написать заявление на досрочное погашение в полном объеме.

После полного погашения кредита банк либо сам снимет закладную, либо предоставит закладную с отметкой о том, что кредит погашен, и справку об отсутствии претензий к вам. Имея эти документы, вы можете подать заявление на аннулирование ипотеки с помощью MFA.

Преимущества
Поскольку квартира не находится в эскроу, легче найти покупателя.	Если остаток по кредиту большой, нельзя предложить новый кредит для погашения старого кредита

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта система также предусматривает досрочное погашение ипотеки, но только в том случае, если покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель вносит часть денег в качестве депозита или первоначального взноса и выплачивает кредит. После погашения кредита банк снимает депозит и проводит обычную сделку купли-продажи.

При таких сделках между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи, в котором определяются основные условия сделки и правила оплаты. Контракт предусматривает, что покупатель переводит часть денег на счет продавца до основной сделки, чтобы погасить долг продавца перед банком. В нем указывается дата основной продажи и способ оплаты остатка покупной цены.

Преимущества	Недостатки.
Продавцам ипотечных кредитов не нужно искать деньги за границей для погашения ипотеки.	Бывает трудно найти покупателей, готовых заплатить большие деньги за предпродажный контракт, который нигде не указан. Особенно если остаточная стоимость кредита велика и покупателю необходимо внести такую сумму в качестве залога, или первоначального взноса.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

когда у покупателя есть собственные деньги на покупку квартиры.В этом случае операция выполняется следующим образом

Преимущества	Недостатки.
Продавцам ипотечных кредитов не нужно искать деньги за границей для погашения ипотеки.	Найдите покупателя, у которого есть средства для приобретения актива. Покупатель может потребовать скидку за участие в сделке.

Покупатель может взять кредит а) в том же банке или б) в другом банке.

Ипотека в том же банке. В этом случае покупатель занимает ваше место. Вы становитесь новым заемщиком и залогодержателем банка.

Пакет документов для подачи заявки на ипотеку стандартный: паспорт и документы о доходах. Одобрение обычно происходит быстрее, поскольку банк уже знаком с квартирой. В большинстве случаев необходимо подготовить письмо о намерении продать квартиру, которое должно быть одобрено банком.

Эти случаи рассматриваются банком в индивидуальном порядке.

Если банк одобряет кредитную заявку покупателя, сделка продолжается. Покупатель получает закладную, и банк немедленно использует ее для погашения кредита нынешнего владельца. Разница между ценой квартиры и выплатой кредита переводится в обеспеченный кредит в пользу продавца или помещается в банковскую ячейку.

Продавец может получить доступ к этим деньгам после завершения сделки, т.е. после регистрации права собственности покупателя.

Ипотечные кредиты другим банкам . В этом случае соответствующий банк заключает договор гарантии с продавцом. Это является дополнительной гарантией того, что покупатель-заемщик выполнит свои обязательства.

Договор действует до наступления одного из следующих событий

• Государственная регистрация ипотеки и перехода права собственности к покупателю-заемщику по договору купли-продажи; или
• прекращение обязательств продавца по кредитному договору; или
• полное исполнение обязательств поручителем продавца.

Еще одной особенностью сделки является выдача двух обеспеченных кредитов. По первому банк перечисляет средства на погашение долгов нынешнего владельца, по второму — перечисляет разницу между дебетовым остатком кредита и полной стоимостью квартиры.

Например, такая программа есть у Райффайзен Банка.

Преимущества	Недостатки.
Продавцам ипотечных кредитов не нужно искать деньги за границей для погашения ипотеки.	Банки могут взимать с продавца дополнительную плату за дополнительную работу и принятый на себя риск. Для некоторых банков эта сумма составляет 1% от суммы сделки. Покупатели могут претендовать на скидку за участие в таких сделках.